Wat is een annuïteitenhypotheek?

De annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij er gedurende de looptijd de hypotheek wordt afgelost, net als bij de lineaire hypotheek. Aan het eind van de looptijd is de hypotheek volledig betaald. Bij de annuïteitenhypotheek blijft gedurende de looptijd het maandbedrag dat je betaalt gelijk, afgezien van eventuele rentewijzigingen. De opbouw van de maandlasten wijzigen wel. In het begin betaal je namelijk veel rente en los je weinig af. Aan het eind van de looptijd is dat juist andersom: dan los je veel af en betaal je weinig rente. Je kunt daardoor steeds minder rente aftrekken van de belasting. Dit zorgt dat de netto-maandlasten (dit zijn de maandlasten na het belastingvoordeel) gedurende de looptijd stijgen. Hieronder hebben wij de maandlasten van een annuïteitenhypotheek geïllustreerd. 

Over het algemeen geldt dat, wanneer je geen extra aflossingen doet, je halverwege de helft van de looptijd één derde van de hypotheekschuld heeft afgelost. Op tweederde van de looptijd van de annuïteitenhypotheek heb je de helft van de hypotheek afgelost. De laatste helft betaal je dus daarna af, in het laatste deel van de looptijd.

De kenmerken van een annuïteitenhypotheek op een rij

Hieronder hebben we voor je kort opgesomd wat de specifieke kenmerken van een annuïteitenhypotheek zijn:

• Er wordt gedurende de looptijd afgelost.
• Het aflossingsgedeelte is in het begin laag, dan is het rentegedeelte hoog; tegen het eind van de looptijd is dit andersom.
• De bruto maandlasten zijn iedere maand, afgezien van rentewijzigingen, gelijk.
• Na de looptijd heb je de hypotheek volledig afgelost.
• De netto maandlasten stijgen gedurende de looptijd.

Voor wie is de annuïteitenhypotheek interessant?

Bij de annuïteitenhypotheek zijn de netto maandlasten in het begin laag, omdat er in het begin meer rente kan worden afgetrokken van de belasting. Dit maakt deze hypotheekvorm voor bijvoorbeeld starters, die verwachten in de loop van tijd meer te gaan verdienen, interessant.

Kredietcrisis

Eind 2006, begin 2007 kregen Amerikaanse huizenbezitters problemen met het aflossen van de hypotheek. Het gaat hierbij om Amerikanen die met een laag inkomen en weinig eigen kapitaal een relatief dure hypotheken hebben kunnen afsluiten. Er zijn hypotheekaanbieders die deze klanten hypotheken hebben verstrekt waarbij men de eerste jaren een lage hypotheekrente betaalt. In het begin waren de maandelijkse lasten dus goed te betalen. Vervolgens werd de rente verhoogd en moest er flink meer per maand worden betaald. Hierdoor kwamen deze woningbezitters in de knel, ze konden de maandelijkse hypotheeklast niet meer betalen. De woningen van deze klanten werden noodgedwongen verkocht. Dit heeft op dat moment nog geen gevolgen in Nederland. In het voorjaar van 2007 worden de problemen in Amerika groter en wordt in Nederland het lenen van geld duurder. Dit begint voor de banken onderling, maar breidt uit naar bedrijven en consumenten.

In de zomer van 2008 raakt de kredietcrisis ook de Europese en Nederlandse economie. Een aantal banken kunnen de hoge rente die ze beleggers hebben beloofd niet uitbetalen. De Europese Centrale Bank in Frankfurt helpt met honderden miljarden euro’s, echter heeft het effect dat men angstiger wordt. Het consumentenvertrouwen, maar ook het vertrouwen van producenten daalt. Er wordt minder geld uitgegeven door de consumenten en er wordt minder geproduceerd. Dit zorgt ervoor dat het met de economie in Nederland minder goed gaat. Daarnaast hebben de banken strengere voorwaarden voor het verstrekken van geld. Het lenen van geld is duurder geworden, wat de groei van de economie tegenhoudt. We hebben in Nederland jaren te maken gehad met een gedaalde woningprijs en hoge werkloosheid.

Na kredietcrisis annuïteitenhypotheek voor hypotheekrenteaftrek

De overheid besloot maatregelen te treffen om een dergelijke crisis in de toekomst te voorkomen of de kans hierop te verkleinen. Het maximale hypotheekbedrag en de regels voor hypotheekrenteaftrek zijn onder andere aangescherpt. Zo kun je, per 1 januari 2013, bij een nieuw af te sluiten hypotheek alleen nog voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komen als je kiest voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

De lineaire- en annuïteitenhypotheken waren voorheen niet populair, omdat er met andere hypotheekvormen een groter fiscaal voordeel te behalen viel. Echter moet er dus tegenwoordig bij een nieuwe hypotheek volledig afgelost worden, om nog fiscaal voordeel te verkrijgen. Deze nieuwe regel geldt ook voor mensen die vóór 2013 een hypotheek hebben afgesloten, maar deze hypotheek willen verhogen en gebruik willen maken van de hypotheekrenteaftrek. 

Wat is het verschil tussen de annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek?

Bij zowel een annuïteitenhypotheek als lineaire hypotheek los je maandelijks de hypotheek af en is na de looptijd de hypotheek volledig afgelost. Omdat je tussentijds al aflost mag je de hypotheekrente van de belasting aftrekken. Er zijn ook verschillen tussen deze twee hypotheekvormen:

1. Aflossing
   Bij de bestaat het maandbedrag in het begin vooral uit de rente en minder uit aflossing. Doordat er steeds meer wordt afgelost wordt het deel dat je aan rente betaalt minder. Bij een lineaire hypotheek is het aflossingsbedrag gedurende de looptijd gelijk; omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds lager wordt, wordt het rentebedrag ook lager.
2. Totale hypotheeklasten
   Als er vergeleken wordt met dezelfde rentepercentages en precies dezelfde looptijd, dan zijn de totale hypotheeklasten bij een lineaire hypotheek lager dan bij de annuïteitenhypotheek. Dit heeft te maken met de snellere aflossing bij een lineaire hypotheek, en dat er daardoor over de gehele looptijd minder rente wordt betaald.
3. Bruto maandlasten
   Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Bij de lineaire hypotheek zijn de bruto maandlasten eerst hoog, echter worden deze lager vanwege de aflossing.
4. Netto maandlasten
   Als je gebruik maakt van de hypotheekrenteaftrek dan dalen de netto maandlasten bij de lineaire hypotheek. Bij de annuïteitenhypotheek stijgen deze juist, omdat het maandbedrag steeds minder uit rente bestaat.

Voordelen van een annuïteitenhypotheek:

Het grote voordeel is dat je gebruik kunt maken van de hypotheekrenteaftrek bij een annuïteitenhypotheek. De overige voordelen zijn:

• Aan het begin van de looptijd is er een hoog belastingvoordeel, omdat het maandbedrag in het begin vooral bestaat uit het rentebedrag en minder uit aflossing.
• De netto maandlasten zijn laag in het begin, dit biedt voordeel voor bijvoorbeeld starters.
• Aan het einde van de looptijd is het geleende hypotheekbedrag afgelost.
• Het bruto maandbedrag staat vast gedurende de rentevast periode.

De nadelen van een annuïteitenhypotheek:

• Doordat het rentebedrag steeds lager wordt, stijgt het netto-maandbedrag; bij een lager rentebedrag kun je ook minder rente aftrekken.
• In het begin wordt er weinig afgelost. Pas na tweederde van de looptijd is de helft van de hypotheek afgelost.
• Er wordt, vanwege het aflossen, een overwaarde in de woning gecreëerd. Dit zorgt dat de fiscale aftrek bij een eventuele verhuizing beperkter wordt (voor de bijleenregeling).

Annuïteitenhypotheek berekenen

Je kunt zelf via diverse tools berekenen wat de maandlasten zijn bij een annuïteitenhypotheek. Echter, voor een goede berekening met daarbij deskundig advies kun je het beste een hypotheekadviseur raadplegen. Deze kent immers alle regels, berekent dagelijks voor mensen de hypotheekkosten en kan je helpen bij het afsluiten van een annuïteitenhypotheek. Zo heb je gelijk de juiste informatie.

Nationale Hypotheek Garantie en annuïteitenhypotheek

Wil je een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie? Dat is mogelijk bij een hypotheek waarbij je gedurende de looptijd aflost. Dit kan dus met een annuïteitenhypotheek. Echter moet je wel voldoen aan de voorwaarden van NHG.

Annuïteitenhypotheek extra aflossen

Ben je van plan op je annuïteitenhypotheek extra te gaan aflossen? We hebben voor je genoteerd wat de voor- en nadelen zijn van het extra aflossen. We beginnen bij de voordelen.

Voordelen extra aflossen annuïteitenhypotheek:

• Je verlaagt je schulden sneller.
• De bruto maandlasten worden verlaagd. Met oog op je toekomst kun je hiervoor kiezen, als je bijvoorbeeld verwacht met pensioen te gaan. Het verschil kan netto minder groot uitpakken, vanwege de renteaftrek.
• Als er een renteopslag geldt voor de hypotheek, kan deze worden verlaagd als je aflost. De hypotheekverstrekker loopt immers minder risico over het uitgeleende bedrag, omdat dit bedrag eerder verlaagd wordt.
• Als je extra aflost door je spaargeld te gebruiken, dan verlaag je jouw vermogen. Dit kan ervoor zorgen dat je minder belasting over je vermogen hoeft te betalen in box 3.
• Je verkleint de kans op restschuld. Het hypotheekbedrag wordt namelijk eerder lager. Als je tussentijds besluit je woning te verkopen, is de kans op restschuld door de extra aflossing kleiner.

De nadelen extra aflossen annuïteitenhypotheek:

• Als je extra aflost wordt het openstaand hypotheekbedrag lager, het rentebedrag dus ook. Daardoor kun je ook minder rente van je inkomen aftrekken. Hieruit kan voortvloeien dat je wellicht in een hogere belastingschijf terecht komt voor je inkomen, in box 1.
• Omdat je jouw eigen vermogen gebruikt om af te lossen, heb je minder te besteden als er onverwachts iets gebeurt. Je beschikt immers niet meer over dit geld.
• Door extra af te lossen wordt de overwaarde op de woning groter. Dit kan effect hebben op de bijleenregeling.
• De hypotheekverstrekker kan beperkingen hebben gesteld aan de extra aflossingen, als je hierboven uitkomt kan er een boetebedrag in rekening worden gebracht.
• De extra aflossing kan effect hebben op je zorg- en kinderopvangtoeslag.

Wil je extra gaan aflossen? Vraag dan eerst aan een hypotheekadviseur of dit zinvol voor je is. 

Meer interessante pagina's: Hoeveel hypotheek kan ik krijgen? - Hypotheek oversluiten - Maandlasten hypotheek laten berekenen - Kosten van hypotheekadvies - Hypotheek afsluiten met BKR registratie

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage