Hulp van ouders bij hypotheek

Afgestudeerd en net begonnen met werken? Vaak is dat het moment dat het verlangen naar een eigen woning begint te kriebelen. Geen last meer van huurbazen die kapotte cv’s te laat laten repareren, of eindelijk een eigen plek zonder de strenge regels van ouders. Maar een hypotheek verkrijgen kan een probleem zijn als starter. Vroeger konden ouders garant staan voor de hypotheek. Helaas is het sinds 2013 niet meer mogelijk om een hypotheek af te sluiten met deze hulp, maar er zijn wel alternatieven. 

Wat is garant staan hypotheek?

Sinds de hypotheekregels flink zijn verscherpt is het lastiger voor starters om een huis te kopen. Vaak zijn de inkomens van starters in het begin laag, waardoor dit soms te laag is om zelf een hypotheek af te sluiten. Tot 2013 was een oplossing hiervoor bijvoorbeeld dat je ouders garant staan voor de hypotheek. Je ouders waren dan aansprakelijk als jij de hypotheeklasten niet meer kon betalen.

Wanneer er voor 2013 een hypotheek is afgesloten waarbij de ouders garant staan voor de hypotheek, dan hebben hypotheekverstrekkers alleen de garantstelling voor hypotheek verstrekt  wanneer er een relatie was tussen de hypotheekafnemer en degene die garant staat, zoals bij een ouder-kind relatie. Op dat moment kon je wellicht niet de volledige hypotheeklast dragen. De hypotheekverstrekker verwacht dat je als starter in de toekomst wel meer gaat verdienen, waardoor je wel zelf uiteindelijk volledig de hypotheeklast kan betalen. Uiteraard werd er door de hypotheekverstrekker gekeken of je ouders genoeg vermogen hebben en of er verwacht wordt of je meer gaat verdienen in de toekomst. Betalen je ouders een gedeelte van de hypotheek? De belastingdienst ziet dat als een gift. Als het totaalbedrag boven de jaarlijkse vrijstelling is, dan betalen je ouders daarover belasting. De vrijstelling is afhankelijk van je leeftijd.

Garant staan voor de hypotheek door ouders niet meer mogelijk 

Vanaf 2013 is het bij bijna geen enkele hypotheekverstrekker mogelijk om je ouders garant te laten staan voor de hypotheek. Wel zijn er andere alternatieve mogelijk om alsnog hulp te krijgen van je ouders bij het afsluiten van een eerste hypotheek. 

Andere mogelijkheden dan garant staan hypotheek

Je ouders kunnen ook op andere manieren helpen dan garant staan, met:

• een lening;
• een schenking;
• het kasrondje;
• verhuur van de woning;
• gezamenlijke koop;
• gebruik van de overwaarde van de woning van uw ouders.

Lening

Ze kunnen besluiten je een lening te verstrekken. Dit kan een onderhandse lening zijn, die niet notarieel vastgelegd hoeft te worden. Wel moeten de voorwaarden en afspraken duidelijk vastgelegd worden én moet de lening bij de Belastingdienst geregistreerd worden. Over deze lening, moet net zoals bij een bank, rente betaalt worden. De rente is wel aftrekbaar van de belasting als de lening afgelost, zoals gebeurt bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. De rente moet wel vergelijkbaar zijn als rente als van een hypotheek, symbolische rente van 1% is dus niet mogelijk. Een lening van ouders betekent niet dat je automatisch een hogere maximale hypotheek krijgt bij de bank. Het bedrag wordt namelijk van de hypotheek afgetrokken, omdat je maandelijks geld moet terugbetalen voor de lening aan je ouders. 

Schenking

Vanaf 2017 is het mogelijk voor ouders om eenmalig belastingvrij geld te schenken, waarbij aantoonbaar moet zijn dat dit wordt gebruikt voor de koop van een woning, aflossing van de hypotheek of afkoop van de erfpacht. In 2019 is het maximum verhoogd naar €102.010,-. Ouders mogen per kalenderjaar tot maximaal €5.428,- gebruik maken van de algemene vrijstelling. 

Kasrondje

Bij een kasrondje lenen je ouders je geld voor de aankoop van de woning en betaal daar jaarlijks rente over die je van de hypotheekrente af kan trekken. Vervolgens schenken ze in hetzelfde kalenderjaar je een bedrag gelijk of lager dan de rentelast die valt binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. De rentebetaling en de schenking moeten los van elkaar staan. 

Verhuren van de woning

Je ouders kunnen ook besluiten de woning voor je te kopen en vervolgens aan je te verhuren. Omdat de woning niet het hoofdverblijf is van je ouders kunnen ze geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast zullen zij ook vermogensrendementheffing moeten betalen. De huurinkomsten hoeven niet opgegeven te worden bij de belasting. 

Gezamenlijke koop 

Een optie die nog wel eens voorkomt is het gezamenlijk kopen van de woning. Jij en je ouders zijn dan gezamenlijk eigenaar van de woning en bezitten 50%. Dit komt voor jou gunstig uit, maar voor je ouders niet. Net zoals bij het verhuren van de woning, valt de woning in box 3 en mag er geen gebruik gemaakt worden van de hypotheekrenteaftrek. Ook komt ook hier de vermogensrendementheffing kijken. Voor jou geldt de hypotheekrenteaftrek wel. 

Overwaarde woning ouders

Als je ouders overwaarde hebben op hun eigen woning, dan kun je dit gebruiken als onderpand voor een deel van je hypotheek. Je ouders lopen wel het risico dat ze hun eigen woning moeten verkopen, als je de hypotheeklasten van je woning niet meer kan betalen. Daarnaast heeft dit belastingtechnisch heel wat voeten in de aarde voordat deze constructie mogelijk is. 

Onafhankelijke hypotheekadviseur bij u in de buurt

Zoals je leest zijn er verschillende manieren waarop je ouders je financieel kunnen ondersteunen bij het kopen van een huis. Sommige opties zijn moeilijker uit te voeren dan andere opties. Daarom is het handig om in contact te komen met een onafhankelijke hypotheekadviseur bij jou in de buurt, die je kan helpen met het maken van de beste keuze. Wij brengen je graag kosteloos in contact. 

Meer interessante pagina's: Hypotheekrente - Spaarhypotheek - Kosten hypotheek oversluiten - De maandlast van uw hypotheek 

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage