Hypotheek oversluiten via een onafhankelijke adviseur

Je ziet bij andere hypotheekverstrekkers dat de rente lager is dan je huidige rente, daarom wil je jouw hypotheek oversluiten. Een hypotheek oversluiten kost geld. Dit kan afschrikken, maar het hoeft niet ongunstig te zijn. Wij zetten alle informatie die je moet weten over het oversluiten van een hypotheek op een rij.

Waarom je hypotheek oversluiten?

Je kunt je hypotheek oversluiten als:

• Je minder hypotheekrente wilt betalen
• Je jouw huis wilt verbouwen of als je huis overwaarde heeft
• Je lagere maandlasten wilt
• Je rentevast periode afloopt
• Je versneld je hypotheek wilt aflossen
• Je persoonlijke situatie is gewijzigd

Wanneer hypotheek oversluiten?

Om een hypotheek te kunnen oversluiten moet de woningwaarde hoger liggen dan de hoogte van je hypotheek. Als dit niet het geval is dan staat je woning ‘onder water’. Hypotheekverstrekkers willen dan minder snel een nieuwe hypotheek verstrekken. Daarnaast bepalen de hypotheekvorm met of zonder Nationale Hypotheek Garantie, bijkomende kosten en het aantal hypotheek delen of het oversluiten van de hypotheek gunstig is.

Hypotheek oversluiten en aflossen

Als jij je hypotheek oversluit dan moet je de oude hypotheek aflossen. Bouw je vermogen op voor de aflossing, door bijvoorbeeld een beleggingsverzekering? Dan kun je deze ook oversluiten. Dit kan er echter wel voor zorgen dat je fiscale beperkingen krijgt. Het is daarom verstandig om een onafhankelijke hypotheekadviseur te laten kijken naar de mogelijkheden.

Kosten hypotheek oversluiten

Een hypotheek oversluiten kost geld, zie hieronder de kosten:

• advies en/of bemiddelingskosten
• notariskosten
• taxatiekosten (eventueel)
• kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (eventueel)
• boeterente (eventueel)

Advies en Bemiddelingskosten

Je hebt advies nodig voor de af te sluiten hypotheek, van een onafhankelijke hypotheekadviseur. De adviseur helpt je van a tot z met het afsluiten van de hypotheek. Hiervoor betaal je advies- en bemiddelingskosten. Deze kosten worden in het gratis oriëntatiegesprek besproken, zodat je de keuze kunt maken of je met de adviseur verder in zee wilt gaan.

Notariskosten

Voor de nieuwe hypotheekakte moet je langs bij de notaris. De notariskosten verschillen flink per notaris. Het is dus verstandig om de notarissen te vergelijken voordat je een keuze maakt. Zo houd je de kosten zo laag mogelijk.

Taxatiekosten

Als je jouw hypotheek oversluit naar een andere hypotheekverstrekker dan wil de verstrekker weten wat de waarde is van de woning. Daarvoor moet er een taxatierapport worden opgesteld door een taxateur. De taxateur inspecteert de woning, kijkt naar de gebreken, en stelt aan de hand hiervan de woningwaarde op. Indien de WOZ waarde voldoende is hoeft een taxatie soms niet te worden verricht

Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie

Wil je de nieuwe hypotheek oversluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? De aanvraag van NHG bedraagt 1% van het hypotheekbedrag.

Boeterente bij hypotheek oversluiten

Boeterente is een vergoeding voor de rente-inkomsten die je huidige hypotheekverstrekker misloopt. Hoe hoog de boeterente is hangt af van de hoogte van de hypotheek die je aflost en de resterende rentevast periode. Het is voordeliger om je hypotheek over te sluiten als je bijna aan het einde van de rentevast periode zit, dan wanneer je pas aan het begin van de rentevast periode zit.

Boeterente is wel in de meeste gevallen aftrekbaar voor de belasting. Een deel van de hypotheek is daarnaast boetevrij af te lossen. Hoeveel dat is hangt af van de voorwaarden van je hypotheek.

De genoemde kosten zijn veelal aftrekbaar van de belasting. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan berekenen wat alles voor je gaat kosten. De adviseur kan ook kijken hoeveel het je oplevert om je hypotheek over te sluiten. Dit moet namelijk de kosten compenseren die je hebt vanwege het oversluiten van de hypotheek.

Hypotheekvorm ook belangrijk bij oversluiten hypotheek

Of je hypotheek oversluiten voordeel oplevert hangt ook van de hypotheekvorm af. Bij sommige hypotheekvormen is het helemaal niet voordelig om over te sluiten.

Hypotheek oversluiten met een (bank)spaarhypotheek

Heb je een (bank)spaarhypotheek en wil je jouw hypotheek oversluiten vanwege een lagere hypotheekrente? Dit is ongunstig. Bij deze vorm van hypotheek is namelijk de hypotheekrente gekoppeld aan de rente van het spaargedeelte. Lagere hypotheekrente? Dat betekent dus een lagere rentevergoeding op het spaargedeelte en dus minder opbrengsten. Tijdens de rentevast periode de hypotheek oversluiten levert altijd nadeel op, omdat de boete bij vervroegde aflossing bij deze vorm nadelig is. 

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Wilt je jouw aflossingsvrije hypotheek oversluiten? Dan moet je er rekening mee houden dat de meeste geldverstrekkers de regel hanteren dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde, ook al had je eerder een hoger aflossingsvrij deel. Een onafhankelijke adviseur kan je hierin adviseren.

Benodigde documenten bij hypotheek oversluiten

Bij het oversluiten van een hypotheek heeft de nieuwe geldverstrekker hypotheekdocumenten en informatie van je nodig. Om vertragingen te voorkomen is het verstandig deze zo snel mogelijk aan te leveren. Hieronder lichten we toe wat de meest gevraagde hypotheekdocumenten zijn, de geldverstrekker kan aanvullende documenten aan je vragen.

Legitimatiebewijs

Bij het oversluiten van hypotheek moet je een kopie van je legitimatiebewijs kunnen overhandigen. Het paspoort of Europees identiteitsbewijs volstaan, een rijbewijs niet. Je identiteitsbewijs moet bij de ingang van de hypotheek nog enige tijd geldig zijn.

Taxatierapport

Je moet het originele taxatierapport van een onafhankelijke taxateur aan de hypotheekverstrekker sturen. Dit mag dus geen kopie zijn. Daarbij geldt dat het rapport maximaal 6 maanden oud mag zijn.

Koopovereenkomst

Bij het oversluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning is er een kopie van de (voorlopige) koopovereenkomst nodig. Iedere pagina moeten door zowel door jou als de verkoper geparafeerd zijn.

Bewijs van opstalverzekering

De hypotheekverstrekker wil dat je een opstalverzekering hebt lopen op de woning. Soms wordt het bewijs hiervan opgevraagd.

Financiële informatie

Om een hypotheek te kunnen oversluiten wilt de hypotheekverstrekker er zeker van zijn dat je de lasten van de nieuwe hypotheek kunt dragen. Gegevens van je inkomen zijn dus belangrijk. Daarnaast wil de verstrekker kunnen zien dat je in dienstverband bent.

Werkgeversverklaring

Dit is een verklaring die je werkgever in moet vullen. Hier wordt je inkomenssituatie op vermeld.

Salarisstrook

Voor het bepalen van je inkomen vraagt de verstrekker om een kopie van een recente salarisstrook. Ben je ouder dan 55 jaar? Dan wil de hypotheekverstrekker ook een kopie van een recente pensioenopgaaf. Hoe dichter je bij de wettelijke pensioenleeftijd zit, hoe zwaarder het pensioen als inkomen meetelt. De hypotheekverstrekker houdt er rekening mee dat je na je pensionering een lager inkomen heeft.

Bankafschrift

Sommige hypotheekverstrekkers vragen ook om een kopie van een recente bankafschrift, waarop de bijschrijving van het salaris op staat vermeld. Het bedrag dient uiteraard hetzelfde te zijn als wat vermeld staat op je salarisstrook.

Leningen en financiële verplichtingen

Ook je leningen en overige financiële verplichtingen hebben invloed op je mogelijkheden voor het oversluiten van je hypotheek. Het is belangrijk om dit dan ook aan te geven aan de adviseur, zodat deze hiermee rekening kan houden. Sommige hypotheekverstrekkers willen dat je bepaalde schulden aflost voordat ze je een hypotheek verstrekken. Denk bij schulden aan creditcard schulden, limieten op betaalrekeningen,  persoonlijke leningen of doorlopende kredieten. De hypotheekverstrekker kijkt voor de schulden in het BKR register. Studieschulden staan niet genoteerd in het BKR. Meldt het wel als je nog een studieschuld hebt, de adviseur en de geldverstrekker houden hiermee rekening.

Bent je gescheiden? Je moet dan kopieën van het echtscheidingsconvenant, uitspraak van de rechtbank, inschrijving van burgerlijke stand en inschrijving in het echtscheidingsregister kunnen overhandigen. Als je partneralimentatie ontvangt, of moet betalen, wordt hier ook rekening mee gehouden bij het bepalen van de maximale hypotheek. 

Aanvullende documenten

In sommige gevallen zijn er aanvullende documenten nodig voor de hypotheekaanvraag.

Zzp’er

Omdat je zzp’er bent moet je de cijfers van de afgelopen 3 jaar kunnen aantonen. Je moet een kopie van de jaarrekeningen van de afgelopen 3 jaar overhandigen, een kopie van een recente uittreksel van het KvK en een kopie van laatste 3 aangiften en aanslagen van belastingaangifte Inkomsten Belasting en Vermogens Belasting.

Uitkering

Heb je een WW- uitkering? Dan dien je een kopie van de uitkeringsbeschikking overhandigen. In de meeste gevallen wordt ook een kopie van de meest recente bankafschrift gevraagd, waar de uitkering op staat vermeld.

Bij een Arbeidsongeschiktheidsuitkering overhandig je een kopie van de uitkeringsbeschikking. Ook hierbij wordt vaak om een kopie van de meest recente bankafschrift gevraagd, waar de uitkering op staat vermeld.

Aanvullende documenten hypotheek oversluiten

Bij het oversluiten van de hypotheek zijn de volgende aanvullende documenten nodig:

Kopie eigendomsbewijs

Voor het oversluiten van de hypotheek heb je een kopie van de leveringsakte nodig. Deze kun je opvragen bij de notaris waar de overdracht plaats heeft gevonden.

Opgave saldo huidige hypotheek

Ieder jaar ontvang je van je huidige hypotheekverstrekker een jaaropgaaf van de lopende hypotheek. Van de meest recente opgaaf dien je een kopie te overhandigen. Zo kan de nieuwe hypotheekverstrekker inzien hoeveel je hebt afgelost en wat de hoogte is van je hypotheek.

Kopie polis levensverzekering

De nieuwe hypotheekverstrekker wil een kopie van de levensverzekering, als je deze wil koppelen aan de nieuwe hypotheek. Je kunt er ook voor kiezen om de levensverzekering door te storten in een nieuwe polis.

Wil je weten of het oversluiten van je hypotheek zinvol is? Laat dit voor je berekenen door een onafhankelijke adviseur. Deze weet immers de actuele wet- en regelgeving en kan bekijken of het oversluiten financieel wel handig voor u is.

Meer interessante pagina's: Hoeveel kan ik lenen voor een huis? - Alles wat u moet weten over hypotheken - Laat uw hypotheek berekenen door een deskundige

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage