Maximale hypotheek berekenen

Je hebt je droomhuis gevonden. In gedachte begin je de kamers al te verdelen en in te richten. Maar kun je de woning wel betalen? Hoe hoog is de maximale hypotheek die je kunt krijgen? Antwoord op deze vragen krijg je door met een onafhankelijke hypotheekadviseur om de tafel te gaan zitten. De adviseur kijkt op basis van het inkomen en de woningwaarde of je de woning kunt kopen.

De maximale hypotheek vanwege crisis gewijzigd

Je herinnert het je vast nog wel: de hypotheekcrisis die in 2007 in Nederland toesloeg. Het begon in de Verenigde Staten. Daar werden de rentes verhoogd. Dit zorgde ervoor dat veel mensen, na afloop van hun rentevast periode, hogere rentes moesten betalen. Velen konden dit niet meer betalen. Deels doordat er door hypotheekverstrekkers onvoldoende informatie was gegeven over de risico’s van hypotheken. Deels omdat kopers een te positief beeld hadden geschetst over hun inkomen.

Gestegen huizenprijzen

De huizenprijzen waren gestegen en steeds minder mensen konden daardoor een nieuwe woning kopen, terwijl er steeds meer mensen hun woning (noodgedwongen) moesten verkopen. Dit zorgde juist weer voor een flinke waardedaling van de woningen.

Niet alleen consumenten, ook hypotheekverstrekkers kwamen in de problemen. De hypotheekverstrekkers vertrouwden elkaar niet meer. Hierdoor verstrekten ze elkaar minder leningen, maar ook consumenten en bedrijven konden minder goed aan een lening komen. De overheid moest bijspringen om te zorgen dat dat de verstrekkers niet failliet gingen. Hierdoor kwamen sommige landen weer in de problemen. Deze moesten weer financieel gesteund worden door andere landen.

Het consumentenvertrouwen nam af. Hierdoor gaf men minder geld uit, wat effect had op de omzet van diverse bedrijven. Deze verkochten minder, waardoor ze ook minder produceerden. Dit zorgde ervoor dat personeel ontslagen moest worden. Het domino-effect zette door: de werkloosheid steeg en meer mensen kregen betalingsproblemen. Meer woningen werden verkocht met verlies.

De hoogtes van de maximale hypotheek na de crisis

De crisis was de reden van de overheid om de maximale hypotheek te beperken. In 2012 kon nog 106% van de marktwaarde van de woning worden geleend, inclusief de 2% overdrachtsbelasting. De overheid bepaalde dat dit ieder jaar met 1% wordt afgebouwd. Sinds 2018 mag er daarom nog maar 100% van de marktwaarde worden geleend, inclusief de overdrachtsbelasting. Koopt u een woning dan moet u zelf de bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notaris- en taxatiekosten betalen.

Energiebesparende investeringen zorgen voor hogere maximale hypotheek

Ben je van plan om energiebesparende investeringen te doen? Ga je de woning beter isoleren of schaft u zonneboilers aan? Dan blijft er wel een hogere maximale hypotheek mogelijk. Sinds 2019 mag je dan maximaal € 9.000 extra lenen, als je bruto jaarinkomen boven de € 33.000 is. Daarnaast mag er niet meer dan 106% van de woningwaarde worden geleend. Voor een nul-op-de-meter woning, een woning dat op energiegebied zelfvoorzienend is, geldt dat er zelfs tot € 25.000 extra geleend kan worden. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden. Zo moet het bruto jaarinkomen boven de € 33.000 zijn en een energieprestatiegarantie voor minstens 10 jaar worden afgegeven.

Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

Om de maximale hypotheek te bepalen kijkt de hypotheekverstrekker naar de woningwaarde en je financiële situatie. De verstrekker rekent met een ‘woonquote’ om te bekijken of je de hypotheeklasten kunt betalen. De woonquote is het deel van je inkomen dat je kunt besteden aan de hypotheeklasten. Hierbij is al rekening gehouden met de gemiddelde vaste lasten die een huishouden heeft.

Daarnaast zijn er ook andere lasten die de maximale hypotheek beïnvloeden: schulden, alimentatie en erfpacht. De bank kijkt of u een BKR-codering heeft. In het Bureau Krediet Registratie (BKR) staan alle leningen genoteerd en of je deze altijd op tijd hebt betaald, of dat je betalingsproblemen heeft (gehad).

Inkomen belangrijk voor maximale hypotheek

Je (gezamenlijke) inkomen is een belangrijk onderdeel voor het bepalen van de maximale hypotheek. Hoe hoger je bruto inkomen is, hoe meer je kunt besteden aan de hypotheeklasten. Het budgetinstituut Nibud geeft ieder jaar een advies aan de overheid over de inkomensnormen waaraan moet worden voldaan. Deze normen worden aangehouden voor het bepalen van de maximale hypotheek.

Hypotheek met een vaste baan

Een hypotheekverstrekker wilt weten wat je bruto jaarinkomen is om de hoogte van de maximale hypotheek te bepalen. Het bruto jaarinkomen is inclusief vakantiegeld. Is je inkomen te laag, dan kun je geen hypotheek krijgen.

Hypotheek met tijdelijk contract

Heb je een tijdelijk contract? Dan is het mogelijk om een hypotheek te krijgen, al hangen daar wel voorwaarden aan. Je hebt van je werkgever een intentieverklaring nodig. In deze verklaring staat dat de werkgever de intentie heeft om je te behouden als werknemer.

Ook voor de bepaling van de maximale hypotheek met een tijdelijk contract wordt er gekeken naar het inkomen en de woningwaarde. De hypotheekverstrekker kijkt naar je inkomsten van de afgelopen 3 kalenderjaren, waarbij het laatste jaar als maximum wordt gezien. Heb je dus de afgelopen 3 jaar €25.000, €28.000 en €21.000 verdiend? Dan geldt €21.000 als uitgangspunt voor het bepalen van de maximale hypotheek.

Een hypotheek krijgen als flexwerker

Ben je als flexwerker gedetacheerd door een uitzendbureau? Het is onder voorwaarden mogelijk om een hypotheek te krijgen.

Voor de bepaling van de maximale hypotheek kijkt de bank naar je inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren. Het inkomen van het laatste jaar wordt als maximum gezien. Heb je de afgelopen 3 jaar € 28.000, € 26.000 en € 22.000 verdiend? Dan geldt € 22.000 als uitgangspunt voor het bepalen van de maximale hypotheek. Uiteraard geldt ook de waarde van de woning bij de bepaling.

Als zzp’er een hypotheek krijgen

Ook als zzp’ er kunt u, onder specifieke voorwaarden, een hypotheek krijgen. Ook hierbij geldt dat de maximale hypotheek wordt bepaald aan de hand van het inkomen en de waarde van de woning. Voor het inkomen kijken de meeste verstrekkers naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren, waarbij het laatste jaar als maximum geldt. Heeft u de afgelopen 3 jaar € 24.000, € 28.000 en € 23.000 verdiend? Dan geldt € 23.000 als uitgangspunt voor het bepalen van de maximale hypotheek.

Sommige hypotheekverstrekkers stellen andere regels, of aanvullende voorwaarden voor het bepalen van de maximale hypotheek.

Hypotheek met een pensioen

Ben je gepensioneerd? De hypotheekverstrekker houdt rekening met je AOW, werkgeverspensioen en eventueel zelf opgebouwde pensioen. Ook als je nog niet gepensioneerd bent wil de hypotheekverstrekker weten of je na de pensionering de lasten kunt dragen.

De maximale hypotheek die je kunt krijgen is lager, omdat je een lager inkomen hebt als je gepensioneerd bent.

Lasten die invloed uitvoeren op de maximale hypotheek

De hypotheekverstrekker kijkt ook naar schulden, alimentatie en erfpacht. De schulden worden gecontroleerd in het BKR. Heb je een studieschuld? Dan staat dit niet genoteerd in het BKR. Je moet zelf de studieschuld opgeven. Als je een alimentatie moet betalen aan je ex wordt hier ook rekening mee gehouden.

Is een maximale hypotheek wel verstandig?

Het is begrijpelijk dat je ook sinds de kredietcrisis voorzichtiger bent geworden. Stel dat je een hypotheek hebt en je gaat scheiden, of je raakt werkloos. Dan kan dat grote gevolgen hebben voor je financiële situatie. Tegenwoordig zijn er strengere regels rondom de maximale hypotheek. Er kan ieder jaar steeds minder worden geleend, je moet zelf steeds meer eigen geld inbrengen.

Deze regel zorgt ervoor dat het risico kleiner is dat je in de problemen komt. Daarnaast ben je verplicht, bij het aangaan van een nieuwe hypotheek, om af te lossen. Je kunt dus alleen een lineaire- of annuïteitenhypotheek afsluiten. Laat een onafhankelijke hypotheekadviseur berekenen wat de maximale hypotheek voor je is.

De maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Sluit je een hypotheek af met NHG? Dan zijn er aan de maximale hypotheek voorwaarden gesteld. De koopsom van de woning mag dan sinds 1 januari 2021 niet meer dan € 325.000 bedragen. Per 1 januari 2023 is dit verhoogd naar € 405.000. Heb je een hypotheek met NHG? En heb je door een scheiding of werkloosheid je woning (gedwongen) moeten verkopen en daardoor een restschuld? Als je voldoet aan bepaalde voorwaarden dan wordt de restschuld voor je betaald vanuit NHG. Naast dit voordeel zijn ook de rentes vaak lager bij hypotheken met NHG.

Maximale hypotheek door een adviseur laten berekenen

Om erachter te komen of je droomhuis financieel bereikbaar is kun je het beste een onafhankelijke en deskundige adviseur de maximale hypotheek laten berekenen. Via Consumind Finance kun je in contact komen met een onafhankelijke adviseur. Vraag hier een hypotheekgesprek aan en laat de maximale hypotheek berekenen.

Meer interessante pagina's: Hypotheek oversluiten - Kosten hypotheek oversluiten

Ga terug naar de hypotheek homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage