Diverse ontwikkelingen binnen hypotheekland in 2020

Er zijn weer diverse ontwikkelingen op het gebied van hypotheken te noemen. Zo kunnen tweeverdieners vanaf volgend jaar meer hypotheek krijgen op basis van hun inkomen en wordt het voor starters, flexwerkers en ZZP'ers makkelijker om een hypotheek af te sluiten. Het wordt wel lastiger om je hypotheek over te sluiten naar eentje met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Al kennis gemaakt met de kennistoets, waarover twijfels heersen? Zomaar enkele ontwikkelingen op het gebied van hypotheken.

Goed nieuws voor tweeverdieners. Volgend jaar kunnen zij meer hypotheek krijgen op basis van het gezamenlijke inkomen. Momenteel mag, voor het bepalen van het toetsinkomen, het hoogste inkomen verhoogd worden met 70 procent van het lagere inkomen. Vanaf 2020 wordt dat percentage 80 procent. Dit toetsinkomen wordt gebruikt om het financieringslastpercentage te bepalen. Dat percentage is het deel van je inkomen dat je voor de hypotheeklast mag gebruiken. De Minister van Financiën schrijft in een ‘concept-wijzigingregeling hypothecair krediet’ dat voor inkomens tot 30.000 euro de financieringslastpercentage licht zal stijgen in 2020 (meer lening mogelijk). Werkenden, met inkomens die daarboven uitkomen, zien het percentage voor hen juist stijgen. 

Arbeidsmarktscan

Ook voor starters zou het in 2020 wat gemakkelijker moeten zijn een hypotheek rond te krijgen. Vanaf dan kun je een beroep doen op de arbeidsmarktscan. Die scan houdt rekening met je opleiding, woonplaats, in welke sector je werkzaam bent en wat je salaris in de toekomst zou kunnen worden. De scan zou een oplossing moeten zijn voor het probleem waar veel starters, maar ook flexwerkers, tegenaan lopen. Werkenden met een vast contract krijgen een hypotheek op basis van het huidige inkomen. Bij zzp’ers, flexwerkers en mensen met een tijdelijk contract, wordt uitgegaan van een gemiddelde van de laatste drie jaar. Vaak valt dit bedrag lager uit, waardoor de hypotheekaanvraag niet naar wens afgerond kan worden. Omdat met de arbeidsmarktscan ook wordt gekeken naar wat je in de toekomst zou kunnen gaan verdienen, is deze extra interessant voor bijvoorbeeld startende flexwerkers.

Na een succesvolle proefperiode zullen per 1 januari 2020 negen hypotheekverstrekkers de arbeidsmarktscan aanbieden. De verwachting is dat in de eerste periode ongeveer 800 huishoudens er gebruik van gaan maken. De scan is voorlopig alleen beschikbaar bij hypotheken met NHG. De betreffende aanbieders hebben aangegeven op termijn de scan ook in te willen zetten bij hypotheken zonder NHG.

Buiten beschouwing

Ben je van plan je huis energiezuiniger te maken of een dergelijk zuinig huis te kopen? Dan zit je in 2020 ook goed. Als koper kun je een hogere hypotheek krijgen voor zeer energiezuinige woningen of het energiezuinig maken van een woning. Je kunt een bedrag van maximaal 9000 euro buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast. Dit geldt zowel voor een nieuwe als een bestaande hypotheek. Voor extreem energiezuinige woningen gaat het zelfs om bedragen van 15.000 of 25.000 euro.

Minder makkelijk oversluiten

In 2020 wordt het minder makkelijk de hypotheek over te sluiten naar een NHG-hypotheek. De NHG wil de kostengrens voor een NHG-hypotheek gelijktrekken voor aankoop en oversluiten. Het gevolg daarvan is dat het vanaf 2020 niet meer mogelijk is een hypotheek met NHG af te sluiten, als de woningwaarde boven de kostengrens ligt. Momenteel moet de hypotheeksom nog onder de kostengrens zitten. De grens, die dit jaar op 290.000 euro (307.400 euro bij energiebesparende maatregelen) is vastgesteld, wordt elk jaar herzien. Wel wordt de kostengrens soepeler. Je mag in 2020 de oversluitkosten uit eigen middelen financieren. Nu moet je die kosten nog verplicht mee financieren in de nieuwe hypotheek. De genoemde wijzigingen moeten nog worden goedgekeurd door de Minister van Binnenlandse Zaken.

Execution only

Tegenwoordig is het mogelijk zelf digitaal een hypotheek af te sluiten. Dat is de execution only-hypotheek, Je hebt dan niet te maken met de tussenkomst van een hypotheekadviseur. Omdat de overheid het belangrijk vindt dat je weet welke risico’s je aangaat, dienen aanvragers van een dergelijke hypotheek een kennistoets in te vullen. Die toets deugt niet, zeggen De Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis (VEH) en De Hypotheker.

Betrouwbaarheid in geding

Omdat niet is vastgelegd wat je als klant in een bepaalde situatie moet weten, kunnen de toetsen per hypotheekverstrekker enorm verschillen. Waar de ene toets heel makkelijk is, kan de andere juist heel moeilijk zijn, doordat vragen op verschillende manieren te interpreteren zijn bijvoorbeeld. Volgens De Hypotheker is de toets in sommige gevallen meerdere keren in te vullen. Daarmee komt de betrouwbaarheid van de uitkomst van de toets in het geding. VEH en de Consumentenbond denken dat sommige geldverstrekkers de toets opzettelijk moeilijk maken, zodat klanten alsnog een (dure) adviseur inschakelen. Omdat er geen specifieke eisen zijn gesteld aan de toets, lijkt de toets in de branche niet serieus te worden genomen.