Een tweede hypotheek

Je hebt al een woning, maar deze is toe aan een flinke opknapbeurt. De badkamer is verouderd, je wilt een uitbouw, het liefst pak je met de verbouwing ook meteen de keuken mee en plaats je zonnepanelen op het dak. Om deze verbouwing te financieren heeft u een grote som geld nodig, wat je wellicht niet gelijk tot je beschikking hebt. Je wilt weten wat je mogelijkheden zijn: kun je een tweede hypotheek afsluiten? Alles over een tweede hypotheek lees je in dit artikel.

Wat is een tweede hypotheek

Er is sprake van een tweede hypotheek als je naast je huidige hypotheek een extra hypotheek afsluit, waarbij dezelfde woning als onderpand geldt. Je kunt ervoor kiezen om de tweede hypotheek af te sluiten bij je huidige hypotheekverstrekker, of bij een andere geldverstrekker. Je doet er goed aan om je vooraf goed te laten informeren over de mogelijkheden, rentepercentages etc. zodat je kiest voor de juiste hypotheekverstrekker. Vraag daarom advies aan een onafhankelijke hypotheekadviseur. De adviseur kan voor je kijken of je überhaupt in aanmerking kan komen voor een tweede hypotheek en waar je dit dan het beste kunt afsluiten.

Waarvoor een tweede hypotheek?

De meest voorkomende reden om een tweede hypotheek aan te vragen is om de woning te verbouwen of onderhoud uit te voeren. Men wilt een nieuwe dakkapel, uitbouw of bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen treffen. Dat is ook een reden waarom er vaak pas op een later moment wordt besloten om een extra hypotheek aan te vragen. Soms is het mogelijk om een tweede hypotheek te verkrijgen, zo niet dan moet je uitwijken naar andere oplossingen voor de financiering van je plannen. Een tweede hypotheek is niet hetzelfde als een hypotheek voor een tweede woning. Bij een tweede hypotheek geldt namelijk de woning waarop de eerste hypotheek rust, als onderpand.

De vorm van een tweede hypotheek

Als je een tweede hypotheek wilt afsluiten, dan kan dat met een annuïtaire- of lineaire hypotheek. Als je namelijk de 2^de hypotheek afsluit met één van deze hypotheekvorm en je kunt daarbij aantonen dat je het geld gebruikt voor verbetering aan je woning, dan is de rente van de tweede hypotheek ook fiscaal aftrekbaar. Gebruik je de tweede hypotheek voor andere zaken zoals een auto of boot? Dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar van de belasting.

Voorwaarden tweede hypotheek afsluiten

Je kunt niet zomaar een tweede hypotheek afsluiten. Net als bij de eerste hypotheek wordt er naar verschillende factoren gekeken om te bepalen of je een tweede hypotheek kan afsluiten. Deze factoren zijn:

• Je inkomen
• De overwaarde van de woning
• De verbouwingplannen, het soort verbouwingsplannen
• Je huidige hypotheek

Tweede hypotheek berekenen

Het berekenen van de maximale hoogte van een tweede hypotheek verschilt niet veel met een berekening voor een nieuwe hypotheek.

Hypotheek berekening op basis van inkomen

Voor de tweede hypotheek wordt gekeken of je voldoende inkomen hebt om ook deze hypotheek te kunnen betalen. De berekening op basis van inkomen gebeurt op basis van de volgende 5 onderdelen:

1. Toetsinkomen
2. Toetsrente
3. Woonquote
4. Maximale hypotheeklast
5. Huidige hypotheeklasten

Toetsinkomen

Het toetsinkomen is je bruto inkomen. Betaal je alimentatie voor je ex-partner? Dan moet je dit ook nog van je bruto inkomen halen. Ontvangt je partneralimentatie? Dan wordt dit meegeteld als inkomen. Voor het bruto inkomen per jaar wordt rekening gehouden met de onderstaande punten:

• je bruto jaarsalaris
• provisies
• onregelmatigheidstoeslag
• uitbetaling van overwerk
• een 13^e maand
• eindejaarsuitkering
• vakantiegeld
• ontvangst van partneralimentatie
• inkomen als zzp’er
• een sociale uitkering
• Vergoeding Extra Beslaglegging voor militairen in dienst van Defensie

Als je een partner heeft dan wordt het laagste inkomen maar voor een gedeelte meegerekend. Bereik je 10 jaar de pensioengerechtigde leeftijd? Dan wordt er rekening gehouden met een lager inkomen.

Als je zzp’er bent wordt er gekeken naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren. Echter wordt het laatste jaar als maximum gesteld. Dus als je in 2013 € 24.000, in 2014 € 28.000 en in 2015 € 23.000 heeft verdiend, geldt €23.000 als uitgangspunt. Dit geldt ook als u een tijdelijk contract heeft. Daarnaast heb je dan ook van de werkgever een intentieverklaring nodig. In deze verklaring staat vermeld dat je werkgever de intentie heeft om je te behouden als werknemer.

Toetsrente

Omdat de hypotheekrente invloed heeft op de hypotheek wordt er, bij het bepalen van de hypotheek, hiermee rekening gehouden. Wil je een rentevast periode van 10 jaar of langer afsluiten? Dan wordt de daadwerkelijke hypotheekrente gebruikt om de hypotheek te berekenen. Ben je van plan de hypotheekrente korter dan 10 jaar vast te zetten, of niet vast te zetten? Dan wordt er gebruik gemaakt van de toetsrente. De hoogte van deze toetsrente wordt vastgesteld door de toezichthouder AFM. Als de werkelijke rente hoger is dan de toetsrente, dan wordt het werkelijke rentepercentage aangehouden. Vaak is de hypotheekrente bij een tweede hypotheek hoger dan bij een eerste hypotheek.

Woonquote

Een andere benaming voor woonquote is woonlastpercentage. De woonquote wordt aan de hand van het toetsinkomen, de (toets)rente en uw leeftijd bepaald. Van het bruto inkomen wordt een percentage gehanteerd als de bruto hypotheeklast. Met de hypotheeklast wordt de rente en de aflossing van de hypotheek bedoeld.

Maximale hypotheeklast

Om de hypotheek te berekenen wordt er rekening gehouden met de hypotheeklast. Dit wordt berekend door de woonquote te vermenigvuldigen met het eerder bepaalde toetsinkomen. Daarnaast wordt er gekeken naar je uitgaven, zoals de eerste hypotheek, leningen en erfpacht. Hoe hoger deze uitgaven zijn, hoe minder je aan tweede hypotheek kunt krijgen.

De overwaarde als voorwaarde tweede hypotheek

Een tweede hypotheek wordt alleen verstrekt als er overwaarde in de woning zit. Bij overwaarde is de woning meer waard dan het bedrag dat nog openstaat van de eerste hypotheek. Stel: je hebt nog een hypotheek openstaan van € 175.000 en de marktwaarde van de woning is € 250.000. Dan is de overwaarde €75.000. Omdat een tweede hypotheek meer risicovol is voor de hypotheekverstrekker wordt er nog strenger naar gekeken. Want als je de hypotheken niet meer kunt betalen en de woning uiteindelijk geveild moet worden, wordt de opbrengst verdeeld over de schuldeisers. De eerste hypotheek staat hiervoor in de rangorde hoger dan de tweede hypotheek. Niet alle hypotheekverstrekkers willen een tweede hypotheek aanbieden. Vaak ook niet omdat de eerste hypotheek niet bij hen is afgesloten. Daarnaast wordt er vaak een hoger rentepercentage berekend om het risico te dekken.

Soort verbouwingskosten

Het soort verbouwingskosten heeft ook invloed op de hoogte van de hypotheek. Voor energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen of isolatie is het mogelijk om meer te kunnen lenen dan bij andere verbouwingskosten, zoals een nieuwe keuken of uitbouw.

Je ziet het, om zelf te berekenen of je een tweede hypotheek kunt krijgen en hoeveel je kunt lenen is behoorlijk ingewikkeld. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan je helpen uitzoeken of je een tweede hypotheek kunt krijgen. Deze berekent dan voor je hoeveel je kunt krijgen, bespreekt samen je wensen en helpt bij de aanvraag.

Kosten bij een tweede hypotheek

Een tweede hypotheek afsluiten is niet kosteloos. Voor de tweede hypotheek moet er namelijk, net als bij een nieuwe hypotheek, voor verschillende diensten betaald worden. Als je advies inwint bij een hypotheekadviseur dan betaal je hier advies- en bemiddelingskosten voor. Vervolgens moet de hypotheekakte worden opgesteld en ingediend worden in het kadaster. Dit doet een notaris, hiervoor betaal je notariskosten. Aangezien de kosten van notarissen flink uiteenlopen, is het verstandig om notarissen te vergelijken. En omdat de hypotheekverstrekker wil zien dat de woning overwaarde heeft moet er een taxatierapport worden opgesteld. Dat is kostenpost nummer drie.

Het bouwdepot

Bij een verbouwing wordt de hypotheek gestort op een bouwdepot. Vanuit het bouwdepot kun je de facturen van de aannemer betalen. Het geld wat op het bouwdepot staat moet binnen 2 jaar worden gebruikt.

Voordelen tweede hypotheek

Het voordeel van een tweede hypotheek ten opzichte van een persoonlijke lening is dat de rente relatief lager is bij hypotheken. Daarnaast is de hypotheekrente bij een tweede hypotheek soms aftrekbaar van de belasting. Dit geldt als de tweede hypotheek wordt gebruikt voor verbouwing of verbetering en in de vorm van een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek wordt afgesloten.

Nadelen tweede hypotheek

Een tweede hypotheek afsluiten kost geld. Heb je hypotheekadvies nodig? Dan betaalt u hier advies- en bemiddelingskosten voor. Daarnaast moet de nieuwe hypotheekakte worden opgesteld en de inschrijving worden geplaatst in het kadaster. Dit valt onder de notariskosten. En als bewijsvoering dat er overwaarde is moet er een taxatierapport worden opgesteld. Hiervoor worden taxatiekosten berekend. 

Andere mogelijkheden om verbouwing te financieren

Kun je geen tweede hypotheek afsluiten? Dan moet je uitwijken naar een andere oplossing, bijvoorbeeld door een lening af te sluiten. Heb je destijds voor de eerste hypotheek een hoger bedrag laten inschrijven dan de hypotheeksom was? Dan is er bij de notaris een hoger bedrag vastgelegd voor de hypotheek, dan dat er daadwerkelijk is geleend. Wanneer het verschil tussen de daadwerkelijk opgenomen hypotheek en de ingeschreven hypotheek groot genoeg is, kun je wellicht hiervan gebruik maken. Om dit deel te kunnen opnemen wordt de verhoging wel als nieuwe hypotheek beoordeelt.

Meer interessante pagina's: De goedkoopste hypotheek vinden - Hypotheek afsluiten met BKR registratie - Waaruit bestaan de hypotheeklasten

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind Finance homepage