Veranderingen hypotheken

In het hypotheeklandschap is de afgelopen jaren veel gewijzigd, onder meer vanwege de kredietcrisis. Wij hebben een beknopt overzicht gemaakt met alle (belangrijke) wijzigingen van de afgelopen tijd.

Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Sinds 2007 zijn er extra regels om te bepalen wat het maximum bedrag voor een hypotheek is. Deze regels zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Voorheen waren banken redelijk vrij om zelf te bepalen of zij wel of niet een hypotheek verstrekten en voor welk bedrag. Dit leidde uiteindelijk tot een situatie waarin veel huiseigenaren een hypotheek hadden die hoger was dan de waarde van hun huis. Dit is één van de oorzaken van de kredietcrisis. Deze crisis maakte de overheid ervan bewust dat het zo niet langer door kon gaan en dat er substantiële veranderingen moesten worden aangebracht in het hypotheekstelsel.

Maximale hypotheek beperkt

Sinds 2018 kan nog maar 100% van de waarde van de woning (inclusief de overdrachtsbelasting) gefinancierd worden. Het inkomen van je partner mag in 2019 voor 70% meetellen bij de hypotheekaanvraag. 

Dit betekent dus dat je sinds 2018 alleen nog je huis kunt laten financieren door de bank en dat je alle bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting en de notaris- en taxatiekosten, zelf moet betalen. Alleen als je energiebesparende investeringen doet, zoals het aanbrengen van isolatie of zonneboilers, blijft een extra ruimte mogelijk. De maximale kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen bedraagt in 2019 €307.400. Dit is 106% van de marktwaarde. Er kan voor deze woningen €17.400 meer geleend worden. 

Wijzigingen hypotheekrenteaftrek

Vanaf 2001 is de hypotheekrente nog maximaal dertig jaar aftrekbaar. Sinds 1 januari 2013 geldt dat nieuwe woningkopers alleen gebruik kunnen maken van hypotheekrenteaftrek als de hypotheek volledig wordt afgelost binnen deze dertig jaar: door middel van een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Deze regel geldt niet als je voor 1 januari 2013 een hypotheek hebt afgesloten waarbij je (gedeeltelijk) niet aflost gedurende de looptijd.

Sinds 2014 is de maximale hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens omlaag gegaan in schijf vier. Dit betekent dat het maximale belastingtarief waartegen de hypotheekrenteaftrek kan worden afgetrokken, elk jaar met een half procent wordt verlaagd, tot na achtentwintig jaar de 38% is bereikt. In 2019 is de hypotheekrenteaftrek verlaagd naar 49%. 

Wil je na 2013 een hogere hypotheek, omdat je bijvoorbeeld een duurdere woning aanschaft? Dan geldt dat je de financiering hiervoor lineair of annuïtair moet afsluiten en in maximaal dertig jaar moet aflossen. Het kan ook zijn dat je de oude hypotheek meeneemt naar de nieuwe woning, omdat de nieuwe woning goedkoper is. Dan gelden de oude regels met betrekking tot hypotheekrenteaftrek nog wel. Het kan ook voorkomen dat je de oude hypotheek meeneemt en ernaast nóg een hypotheek afsluit. De nieuw af te sluiten hypotheek moet dan binnen 30 jaar lineair of annuïtair worden afgelost. Voor je huidige hypotheek gelden nog wel de oude regels. Dit maakt het wel ingewikkelder. Een hypotheekadviseur kan je uitleggen wat er wel en niet voor jou geldt. Klik hier om een oriënterend hypotheekgesprek aan te vragen.

Renteaftrek bij restschuld

Er is een regeling voor mensen die hun woning met verlies verkochten tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Men kan de rente en overige kosten voor een restschuldlening maximaal tien jaar aftrekken van de belasting. Rente en kosten van restschulden die na 1 januari 2018 worden gerealiseerd, zijn niet aftrekbaar. De restschuld regeling blijft alleen gelden voor restschulden die zijn onstaan tussen 29 oktover 2012 en 31 december 2017. De duur van de aftrek is vijftien jaar. Rente en kosten zijn alleen aftrekbaar over restschulden die zijn onstaan in verband met de verkoop van een voormalige eigen woning. 

Consumptieve rente niet aftrekbaar

Sinds 1997 is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar voor het deel dat je consumptief besteedt. Denk hierbij aan de rente op de financiering van een auto, met de woning als onderpand. Sinds 2001 geldt dat de hypotheekrente wel aftrekbaar is voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eerste woning maar niet voor vakantiewoningen.

Monumentenaftrek

De kosten voor onderhoud aan een rijksmonumentenpand is wel aftrekbaar. Wel moet het gaan om kosten die je maakt om het pand in bruikbare staat te houden of te herstellen. Kosten voor verbetering zijn uitgesloten van deze regeling. De aftrekregeling voor monumenten zou op de schop moeten in verband met bezuinigingen maar dit is in 2017 terugedraaid. De regelijk zal tot 2019 ongewijzigd blijven. 

Bijleenregeling sinds 2004

De bijleenregeling is in 2004 in werking gegaan. Als je jouw woning met overwaarde verkoopt, dan moet je de opbrengst gebruiken bij de aankoop van de volgende woning. Alleen dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel van jouw hypotheek. Dit geldt ook als je naar een goedkopere woning verhuist. Ga je een huis huren? De bijleenregeling vervalt pas na drie jaar! Dus als je binnen de deze drie jaar weer een woning koopt, moet je nog steeds gebruik maken van de overwaarde.

Tijdelijke hogere vrijstelling schenkbelasting

Vanaf 1 januari 2019 is het weer mogelijk om maximaal €102.010 belastingvrij te schenken aan iemand tussen 18 en 40 jaar oud, bijvoorbeeld van een ouder aan een kind. De ontvanger moet het geld wel gebruiken voor de aankoop van een woning, voor de aflossing van de hypotheek of voor het verbouwen van de eigen woning.   

Toetsrente bepaalt maximale hoogte van hypotheek

Vóór 2007 moesten hypotheken met een rentevast periode korter dan zes jaar een minimale toetsrente hanteren. De toetsrente bepaalt samen met het toetsinkomen (gezamenlijk inkomen van jouw huishouden) en de woonquote (percentage van je brutojaarinkomen dat je maximaal als bruto hyptoheeklast mag hebben) hoeveel je maximaal aan hypotheek kunt krijgen. Vanaf 2007 geldt dit ook voor hypotheken met een rentevast periode korter dan tien jaar.

Wijzigingen Nationale Hypotheek Garantie

Vanaf 1 januari 2019 is Nationale Hypotheek Garantie alleen te verkrijgen bij een hypotheek die maximaal €290.000 bedraagt. Sinds 1 januari 2014 kan de restschuld van de vorige woning worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek met NHG. Voorwaarde hiervoor is wel dat op de oude woning ook een hypotheek met NHG zat. De kosten voor de nieuwe woning en de restschuld moeten wel onder de actuele kostengrens van €290.000 blijven. De restschuld die hierboven uitkomt, mag door de hypotheekverstrekker buiten de NHG worden meegefinancierd. 

Versoepeling hypotheekvoorwaarden starters

Sinds 1 januari 2013 zijn de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld. Als de starter binnen enkele maanden of jaren een inkomensstijging verwacht, dan kan er een ruimere hypotheek worden verkregen. Ook kunnen starters een extra lening krijgen bovenop de hypotheek, als die niet toereikend is voor de woning. Dit wordt de Starterslening genoemd. Bij de Starterslening hoeft er de eerste drie jaar niet te worden afgelost en er hoeft ook nog geen rente te worden betaald. Als het inkomen na drie jaar genoeg is gestegen, dan gaat de starter wel rente betalen en aflossen. 

Wft in werking gesteld

In 2007 is de Wet financieel toezicht (Wft) en de Gedragscode Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF) in werking gesteld. Deze wet en gedragscode zijn ontstaan om consumenten te beschermen tegen hypotheken die onverantwoord hoog zijn. Er zijn regels voor de zorgplicht tot stand gekomen en daarnaast is er ook een verplichting gekomen om vast te leggen hoe het hypotheekadvies tot stand is gekomen. De consument kan een klacht indienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) als hij vindt dat er verkeerd is geadviseerd. De adviseur moet dan bewijslast overleggen waaruit blijkt dat er wél verantwoord advies is gegeven.

Historisch lage rente

In 2014 boden veel hypotheekaanbieders erg lage rentes aan en de rente wordt daarom ‘historisch laag’ genoemd. De hypotheekrente daalde, omdat banken steeds goedkoper geld kunnen lenen op de internationale markt.

Provisieverbod op hypotheken

Sinds 1 januari 2013 is er een provisieverbod op hypotheken. Voorheen kreeg de hypotheekadviseur de advieskosten vergoed door de bank waarbij de adviseur het product voor jou afsloot. Er is hierop een verbod gekomen, omdat de onafhankelijkheid van de adviseur hierdoor twijfelachtig was. Nu betaal je de adviseur gewoon zelf voor zijn advies. Je kunt hiervoor met de adviseur een vast bedrag afspreken of een uurtarief.

Minder lenen sinds 1 juli

Het Nibud berekent jaarlijks per inkomensgroep wat de maximale hypotheeklast mag zijn. Sinds 1 juli 2015 kunnen huizenkopers die een hypotheek afsluiten met een rente lager dan 3,5 procent, ongeveer vijf procent minder lenen. Deze vijf procent is een gemiddelde, want het precieze bedrag is afhankelijk van het inkomen. Deze regel staan overigens los van de 'loan-to-value-regel'.

Hogere hypotheek mogelijk voor tweeverdieners

In 2018 is er een hogere hypotheek mogelijk voor tweeverdieners. Het tweede inkomen mag vanaf 1 januari 2018 voor 70% worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. 

Meer interessante pagina's: Hypotheek met restschuld - Startershypotheek - Kosten hypotheekadvies

Ga terug naar de hypotheken homepage
Ga terug naar de Consumind homepage